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新华社限利令传递控房价决心楼市调控更需注

发布时间:2019-08-18 23:38:05

  新华社上海10月25日专电 陕西省有关部门日前下发通知,以“加强商品房价格成本利润测算”,要求对各区域住房销售价格区间“确定合理利润率并控制在10%左右”。如此明确的限利,在近年来房地产调控中并不多见。

  问题在于,房价中成本及利润如何构成?限利令如何执行到位?限利能否有助实现调控长远目标?业内人士认为,限利之举传递出地方政府坚定楼市调控的信号,但在实施行政手段的同时,应更加注重利用市场及法制等长效手段。

  限利令挑动房地产业敏感神经

  陕西省住房和城乡建设厅日前会同省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间,引导各地房地产市场平稳健康发展。

  通知指出,按照土地成本、开发成本、费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本,确定合理利润率并控制在10%左右,同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上,通过当地媒体向社会公布各区域住房销售价格区间,引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。

  限利令再次触动了市场对于房地产成本及利润问题的敏感神经。业内人士认为,前几年、甚至在2004年招拍挂实施之前拿到的地块,地价较低甚至十分廉价,房企仅靠囤地便能实现利润翻番;加上在相对宽松货币环境下,拿地、开发等环节均可利用资金杠杆,开发住宅获利丰厚。不过,随着近年来地价不断走高和调控持续进行,土地及资金成本在房价构成中的比重越来越高,一些项目利润空间已明显压缩。

  拿到的一线城市某在售楼盘信息显示,该楼盘每平方米开发总成本为 1084元,其中:楼板价、土地使用费、土地契税等土地费用为12182元,占 9.25%;前期费用、工程建安费用、配套建设费、财务费、销售费、管理费等开发及财务成本累计15464元,占49.21%;营业税、附加费、、土地增值税等累计 585元,占11.5 %。该项目每平方米售价为 .6万元左右。这样的成本及利润情况,在目前在售楼盘中有一定代表性。

  新城控股副总裁谭为民说,目前房地产项目利润情况千差万别,暴利、厚利、薄利乃至亏本等各种情况都有。但总体而言,市场正呈现出越来越理性的状态。“拿过高价地的房企,很多都出现过经营困难的情况。目前,顺应形势、随行就市已成为很多开发商的共识。”

  如何执行是关键

  利润率控制在10%左右——如此明确界定房企利润的指导区间,在近年来各地房地产调控措施中并不多见,一时引发多方关注。

  目前,房地产调控形势依然不稳定,不少城市房价仍现上涨。国家统计局近期发布的显示,9月份,70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有24个,持平的城市有15个,上涨的城市有 1个。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,在目前形势下,限利令的提出,可以看出一些地方政府对楼市调控的坚定态度,这将有助于控房价。

  但业内人士对如此限利如何执行也抱有疑虑。陈晟认为,房价构成因素复杂,成本和利润测算不够透明,对“毛利润”“净利润”的测算差别很大,而且市场也是变动不居,如何限制利润难度很大。

  应更注重市场和法制手段

  限购、限价、限利……行政手段的充分干预,是这一轮调控组合拳中的鲜明特征。事实证明,这些手段对遏制房价过快上涨起到了明显甚至立竿见影的作用,并为后续调控赢得了时间。

  不过,对长期运用行政手段调控楼市可能造成的影响应作周全考量。譬如,长期限购会使一些合理的改善性需求逐渐积压,为未来的供求形势和房价走势增加了变数;再如,假使果真能有效限利,会不会又进一步增加其他方面的监管成本?一些购房者呼吁,在出台新措施的同时,相关部门必须完善相应的监管,防止摁下葫芦浮起瓢。

  国务院总理温家宝日前强调,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。

  陈晟认为:“运用市场手段,意味着要更多利用供求关系决定价格;法制手段,要求房地产市场管理有法可依。”总而言之,欲稳定市场预期,必先稳定调控预期。

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