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杭州樓市現最血腥價格戰主城區多樓盤虧本賣

发布时间:2019-11-08 23:00:30

【背景】

4月20日,杭州主城区丁桥楼盘昆仑天籁正式宣布降价,以均价8800元/平方米的价格进行销售,成为本轮调控以来主城区首个均价跌破1万元/平方米的住宅楼盘,创下主城区房价的新低

4月27日,丁桥另一楼盘中豪四季公馆也宣布均价降至元/平方米;昆仑天籁迅速跟进,宣布当晚紧急开盘,并且把均价再次下调至8536元/平方米

这被称为杭州房地产有史以来“最血腥的价格战”这两个楼盘都是在2009年拿的地,中豪四季公馆的楼面价高达7245元/平方米,比昆仑天籁高出1721元/平方米而且,四季公馆的外立面是干挂石材,按照常理,其单位建安成本应该会高过昆仑天籁这两个楼盘成为杭州楼市继滨江曙光之城、德信北海公园之后,又一批明显亏本的楼盘

领跌主城区房价的,为什么是丁桥这是否会导致主城区房价进一步下滑

丁桥“沦陷”

是因为文化断裂

处于杭州城区东北方位的丁桥,经过几年的建设,拥有了齐全的生活配套设施超市、农贸市场、学校、医院、公交等日常生活所需,一应俱全但是,丁桥却意外地成为了本轮宏观调控中杭州房价降幅最惨烈的一个板块,吹响了杭州主城区房价跌破了1万元/平方米心理基准线的号角

这似乎是一个意外丁桥拥有不错的地缘优势,秋石高架和同协路将把丁桥与城东新城、钱江新城融为一体与杭州的其他新城区相比,丁桥拥有不错的居住氛围,因为大量的经济适用房与农民拆迁安置房带来了稳定的居住群体尽管有一部分人认为保障房过多会影响一个区域的居住品质,但是仍然有很多证据可以驳斥这一观点比如杭州城区西北方的三墩,其经济适用房与拆迁安置房的总量与比例均远远高于丁桥,但是这并不影响生活成为杭城白领钟爱的居住地再比如日本东京着名的城市综合体六本木新城,其住宅楼有一半供给回迁户因为开发商认为,原住居民不仅是六本木新城土地的所有者,还是该区域街区活力的源泉留住他们就是留住邻里亲情,以此凝聚该区域强烈的居住生活氛围,提升新区的内在质量,形成良性循环,使更多人进驻,使街区焕发活力开发商也曾担心过,原住居民是否能够和后来的居住者融洽相处,在生活居住习惯上是否存在着不可调和差异但是从后来的实际情况来看,他们之间相处得非常融洽

如果一定要找出丁桥领跌杭州主城区房价的原因,恐怕只能归因到文化问题在丁桥,你找不到一家书店,找不到一家像样的咖啡馆,找不到一家博物馆,找不到一条拥有历史遗存的巷子,在街道或广场上甚至看不到一尊像样的雕塑丁桥深厚的历史文明,已经在凶猛的城市化进程中断裂,在这里你找不到任何载体用于接受这片土地的记忆在滨江,你可以看到韩美林极具艺术气息的钱王射潮雕塑;在良渚,你可以在良渚博物院里接收古老玉器发出的文明讯息;在桥西,你可以徜徉在那些复活的历史街区与工业遗存之中;在转塘,你可以在中国美院里呼吸被艺术净化的空气……说得武断一些,丁桥房价“沦陷”的原因,主要是文化在城市化进程中的缺席丁桥的当务之急,在于唤醒她的文化记忆

即将就任中国台湾地区“文化部部长”的龙应台女士在《文化是什么》一问中写道:“文化,或者说,艺术,做了什么呢它使孤立的个人,打开深锁自己的门,走出去,找到同类他发现,他的经验不是孤立的而是共同的集体的经验,他的痛苦和喜悦,是一个可以与人分享的痛苦和喜悦孤立的个人因而产生归属感它使零散、疏离的各个小撮团体找到连结而转型成精神相通、忧戚与共的社群”拥有众多居住者的丁桥,需要用文化或艺术,来使“孤立的个人产生归属感”,这片新城区值得拥有更具活力的未来

被错杀的丁桥

丁桥价格的再次破位下行,印证了这样一个事实:自古以来杭州楼市都是“浙江人”的市场,在温台金衢等地购房者集体缺席的情况下,单凭杭州本地刚性需求的强劲迸发依然无法阻止不了价格体系的不断下移

最近,在泥沙俱下的价格战中,丁桥板块成为了最为血腥的战场

中豪四季公馆元/平方米的均价对垒昆仑天籁的8800元/平方米,这场贴身肉搏的惨烈在于,四季公馆和昆仑天籁都是2009年拿的地,前者的楼面价为7245元/平方米,高出天籁1721元/平方米光从楼面价层面做简单判断的话,这两个项目这样卖必亏无疑

当然,没有一条规定说楼盘是不能亏本的,这件事情带给杭州楼市的真正影响在于,丁桥不仅直接把主城区房价拉回到“万元”之内,而且直奔“8”字头而去,毫无疑问,这是对杭州楼市整个价格体系的再次强力向下拉扯

为什么是丁桥扮演了这样的悲催角色为什么会发生在被视为“价格洼地”的丁桥

实在很难找出像样的理由都说丁桥的楼盘定价都“心很平”,回顾近年来丁桥的价格曲线,确实不存在价值透支的情况2007年7月25日,丁桥36号住宅用地的出让,正式拉开了丁桥板块商品房买卖的序幕广宇集团以总价49800万元竞得,楼面价约为4241元/平方米两个月后,广宇再度掷下7.64亿元竞得同板块内的两地块这三块地,共同组成了如今广为人知的广宇上东城

上东城以每平方米六七千元的价格入市,即使到2009年7月份,依然还维持在这个价位尽管当时疯狂的行情已经开始,但是记得当时广宇集团董事长王鹤鸣依然心态平和,他只是预测“等以后上东城卖到最后的时候,价格一定能够破万”

到2009年末,楼市已经是鸡犬升天,但是丁桥相较而言依然理性,当时联合格里的开盘价格在12000元/平方米左右,天阳观筑的开盘价在11000/平方米之后,丁桥按照自己的节奏做小步攀升走势,2010年7月10日丁桥颐景园首次开盘,起价9723元/平方米,均价12000元/平方米后来,上东城作为丁桥位置最佳品牌形象最好的楼盘,其优质房源价格曾经突破15000元/平方米不过,即使这样,丁桥板块的价格仍然在杭州众多板块中处于洼地虽然丁桥坐拥主城区的空间优势,价格却明显低于九堡、下沙等地

有人说,丁桥有CLD中央生活区之定位,有滨江式的全新规划,有大城西、三墩式的基础生活配套与人气基础,有九堡式的城市发展的枢纽功能,而且这些都已经不止停留在纸上,包括商业、教育、交通等方面的许多变化已经可以看在眼里,但是,尽管如此,丁桥依然没能获得应有的江湖地位

这样的落差与板块真实的价值无关,但与板块内楼盘的低调气质有关板块带头大哥、50万平方米的广宇上东城,其背后是一个素来低调务实、默默做品质的企业,而板块内其他近十个楼盘体量又都不够大,各自为战,使得丁桥板块面对下沙、滨江一轮接一轮的价值炒作,显得寂寞而容易被人所忽视

而放到当前特殊的市场下来看,眼下是一个刚需主导的市场,卖的是一个区域的现在,而不是这个区域的未来,这与投资主导的市场恰恰相反刚需购房者更为关心的是这个区域目前有没有优质学校,有没有就近的医院,有没有方便的交通,他们等不了太久因此,类似丁桥这样仍然需要以“未来”为卖点的板块,在目前市场下是容易吃亏的

最短的“木板”

最有力的杠杆

一夜回到解放前

这话不是骇人听闻房价远未回归“合理价位”的大背景下,开年至今,杭州楼市价格体系重塑的频率之高史无前例,而开发商放弃犹豫和观望,“没有最低只有更低”的新盘定价更是屡屡刷新杭州楼市的最底线

此前一直按兵不动的丁桥版块,这次可谓是一降到底一路之隔的两楼盘昆仑天籁和中豪四季公馆竞相降价“贴身肉搏”,后果便是,主城区新盘单价“破万”,元/平方米的均价再创新低,直接把杭州楼市的价格曲线拉回到2009年,甚至逼近2008年金融危机时期丁桥板块的楼盘均价

如同近期热播的宫廷戏一般,从去年年末至今,杭州楼市各版块此起彼伏的降价潮真可谓一波接一波,同一板块内“掐架”的“姐妹”楼盘更是不胜枚举

去年底,位于桥西的名城公馆、吉祥半岛“你方唱罢我登场”,率先开打降价擂台赛今年开春,祥符板块华盛达阅城、荷塘月色相继低价入市积极迎战随后,滨江版块风起云涌,寰宇天下、钱塘帝景没有任何预兆的上演“厮杀”拼价的戏码更别提供应量及其之大的临平北、闲林等板块内各楼盘的“赤膊相争”了

经济学当中有一个很经典的“水桶定律” 一只水桶能装多少水,并不取决于最长的那块木板,而是完全取决于它最短的那块木板好比任何一个组织,可能面临的一个共同问题,即构成组织的各个部分往往是优劣不齐的,而劣势部分往往决定整个组织的水平,所谓“一颗老鼠屎坏了一锅汤”

而类比当前的楼市,所谓各版块的价格体系重塑,看的不是该区域的高端楼盘,而是低价楼盘,尤其是有着良好开发资质的品质楼盘,即所谓的“短板”千万别小瞧这些“最短的木板”,在楼市低迷的当下,价格绝对是撬动楼市成交最有力的杠杆那怕是荒无人烟的地段,毫无配套可言的区域,只要价格到位,照样能够博得购房者的青睐

譬如丁桥,这样一个开发了多年的区域,房价大涨的时候鲜有人关注,而大跌时的售楼部却人山人海和购房者以往追涨不追跌的心理不同,对于刚需来说,此次丁桥两块“短板”楼盘的入市,可以说是大大击穿了他们观望的胶着态势对于他们而言,丁桥不管是号称集聚40万人口的城北新城,还是交通、商业、教育等配套不断提升的大型中央生活区,一降到底的心理价位才是关键

眼下的杭州楼市,已经从一家楼盘降价或者一个板块降价的个例,推进到大多数板块都有一个或者几个推出“贴地飞行价”甚至“剥皮价”的楼盘,像天籁和四季公馆这样的“裸奔”楼盘,均在2009年拿地开发,天籁楼面价是5524元/平方米,四季公馆楼面价为7245元/平方米,加上建安、营销和管理成本,亏本割肉意图明显这大大表明了地产去泡沫化正从个案逐渐成为常态,而新开发的楼盘,又必然受到这些已推楼盘价格的影响,甚至有人断言,今后不排除有更多的开发商加入到“裸奔”大军,最终的销售价格低于其成本

在房价上被列入一线城市的杭州,近几年来房价之高已广受各界关注在杭州楼市下行窗口已经打开的当下,丁桥的“重度沦陷”如果说是顺理成章的话,那老百姓期盼的“万元楼盘遍地开花”的情形能否出现,显然还需继续观察

不得不提的依旧是政策的杀伤力继近期召开的国务院会议再次提出要坚持房地产调控政策不动摇,避免出现反复,并增加普通商品住房供给之后,住建部相关领导4月29日又继续表态,未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨,让被投资性需求推高的房价回归合理水平,让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性另一方面,持续加大保障性住房建设力度,增加普通商品房供给,满足市场刚性需求

因此,再出现几年前政府大举托市的现象已不太可能正所谓真正能“救市”的只有开发商自己,就像水桶上那块“最短的木板”,控制着整个水桶的容量一样,价格也许只是撬动市场的一个因素,还需要房地产企业更多的营销策略合理布局、随行就市,把握开发节奏、提升开发品质,积极转型调整,这也许是各路开发商应对市场变化的关键所在

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