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市府搬迁央企南下自愿腾退核心区疏解20万

发布时间:2020-02-15 13:49:36

市府搬迁+央企南下+自愿腾退:核心区疏解20万,楼市或将有价无市!

【1】

东西城人口控制或180万

20万人将在两年内疏解

东西城合并规划可能即将在两会之后公布,其中最值得关注的关键点仍然集中在人口的控制上:究竟到了2020年,东西城常住人口的控制规模会是多少。

根据北京市2017年公布的新一版城市规划,里面明确规定到了2020年,北京六大城区(含东西城、海淀、朝阳、丰台、石景山)的常住人口必须控制在1085万人,而且将长期保持在这个水平。

2018年年底随着北京12个分区规划的落定,目前我们已经知道除了东西城之外,其他四大城区的人口控制规模:合计大概896万人。

那么用六大城区的控制总人口1085万,减去四大城区的控制人口896万,就可以大概估算出东西城到了2020年的控制总人口目标:188万。

也就是说,到了2020年,东西城核心区的常住人口至少要控制在188万人以内,这个目标是比较清晰且刚性的。

根据北京市统计局的数据显示,目前北京市东西城的总人口大概在208万左右,那也就意味着未来两年,东西城核心区至少要疏解20万人。

在六大城区中,朝阳海淀两区疏解的人口是最多的,接近80万人,相当于在未来两年,朝阳海淀两个区要将大量的常住人口疏解到近郊区,尤其是通州城市副中心。

而东西城核心区的人口疏解目标基本设定为20万人

,而不是市面上所流传的万人。疏解目标的下降,从而导致东西城核心区推出了所谓的共生院政策:北京老市民未来将和旅客共同居住,共同生活。

整院腾退政策,至此正式退出了历史舞台。

【2】

市府搬迁+央企南下+自愿腾退

三大手段确保核心区人口疏解

未来两年之内,核心区要想疏解掉20万常住人口,就必须要采取“三管齐下”的手段:

第一,两年之内,北京市行政、事业单位要全部实现搬迁,从而疏解核心区至少万人规模,并带动整个城区万的人口规模东迁。

未来两年,北京城区需要有123万人口的疏解任务,最核心的手段就是要确保北京市的行政单位、事业单位及学校、医院,要实现大部分的搬迁。

根据目标设定,北京市行政单位的搬迁,至少要带走城区万人进入通州城市副中心,疏解掉既定目标的30%以上。

北京市的搬迁,对于核心区的人口疏解,预计会在万人左右的规模:重点集中在北京市公务员、北京重点学校及医院人口搬迁。

第二,大部分的北京央企总部或将南下雄安新区,从而带动北京产业链的直接迁徙,达到人口大规模疏解的目的。

2019年1月2日,雄安新区总体规划被国务院审批通过。1月24日,中央、国务院联合发布了《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》:明确提出要鼓励支持央企总部疏解到雄安!

目前在京的央企总部大概在家左右,只要能够实现50%以上的央企总部顺利南下雄安新区,那么北京人口疏解将会更加顺畅。

在京央企总部的转移,不仅能够直接带走央企总部职工,同时可以将依附于央企总部的产业链各类企业顺利转移,从而实现了放大效应。

央企总部的南下雄安新区,对于核心区人口的疏解,规模预计至少在万人,不仅包括央企员工,同时还包括产业链上的其他常住人口。

第三,大范围的自愿式腾退,两年的疏解目标预计设定在10万人左右,预计将实现60万平米的直管公房腾退。

2019年1月18日,北京市住建委联合东西城下发了《关于核心区历史文化街区直管公房平房的腾退工作通知》,宣告北京东西城公房平房腾退正式进入新的阶段:

1:新的腾退工作不再做硬性强制腾退,而是强调鼓励自愿式腾退,核心目的在于解决核心区居住困难,提升老城形象,为70年大庆做准备。

2:腾退范围不仅包括历史文化街区的直管公房平房,同时强调非历史文化街区和私房,同样可以提出申请式腾退,意思就是只要你在东西城范围内,均可有机会在未来两年内提出申请式腾退。

3:本次腾退强调以货币安置为主,安置房需要腾退户用补偿款进行购买,且公房只能购买共有产权房,腾退补偿标准下降明显,说明腾退虽范围广,但力度显然不够。

由于市府搬迁+央企总部南下会带走一部分的核心区人口,因此核心区腾退的目标任务有所下降:未来两年只要疏解掉10万人即可达到目标。

10万人的腾退,大概是3.3万户,每户如果按照20平米估算,预计将会腾退66万平米,预计将会占到核心区公房平房总规模的10%左右。

这个任务目标与之前预计将会腾退50%,高达250万的规模相差甚远了:这充分了体现了自愿式腾退,共生院的基本理念,老北京人本身就是历史文化的一部分,尽可能减少强制腾退或许是一种理性的选择。

【3】

北京核心区房价政策风险加剧

未来或将有价无市

毫无疑问,未来东西城的房价政策风向将会加剧:是否锁区,成为了决定东西城房价的关键预期因素。

如果东西城真的如市场所预期的那样,实现了较高程度的锁区:不让户口随便迁入东西城,同时没有东西城户口不让购买东西城房产。

那么东西城的房价可能会进入到“有价无市”的阶段:

一方面,由于稀缺性较高,业主捂房惜售,导致房价依然保持高位稳定。但另外一个方面,由于有资格的客户非常少,从而导致成交量直线下降,房产流动性基本被锁死。

想买的人,买不到,想卖的人,卖不出去,市场有价格,却没有成交量,这或许就是未来东西城锁区之后的基本市场状态:有价无市。

因此,对于想要购买东西城房产的人来说,最好是先将户口迁入东西城,等到锁区之后,再购买房产,即可实现更大的溢价空间。

而对于投资客而言,东西城的房产毫无疑问是未来北京最具挑战性的投资区域了:如果不锁区,将收获高收益;如果锁区,或将血本无归。

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